近来,全国首套房贷利率上调的消息迅速蹿上热搜,一大波来不及上车的购房者炸开了锅,纷纷表示“哭晕在厕所”。房贷利率的风吹草动,最能牵动刚需购房者敏感的神经。
  
根据融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍,环比上涨了0.02%;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨0.01%。

数据显示,2019年上半年,全国首套、二套房贷利率开始松动,下调趋势一直延续到今年6月。6月开始,全国首套和二套房贷利率上调苗头出现,7月依旧有小幅上涨。可见,全国房贷利率水平在2019年下半年进入反弹阶段。




数据来源:融360大数据研究院

一线城市和二线城市的房贷利率变化趋势差异较大。上海首套低于基准水平,苏州一跃成为全国最高。报告表示,7月,上海首套房贷款平均利率降至基准水平以下,为4.84%,超过厦门成为全国最低。一线城市中,还有深圳处于十低榜之列。新入榜的海口7月份首套房贷款利率环比下降8个基点,为5.28%,位列全国第九低,把昆明挤出了全国前十低。

  



2019年进入下半年以来,尤其是从7月中下旬开始,不少热点区域的房贷利率出现明显上调,步伐越来越密集。

对于普通镇江购房者而言,直接说点实在的,赶紧来看看具体情况:

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一、多家银行利率上浮10%~15%

镇江17家银行首套房利率与上月相比,上调的达到8家!下调的只有2家,不变的有7家。目前大部分银行首套房贷利率上浮在5%-15%之间。

据小编了解,有些银行表示目前贷款额度收紧,暂时不放款。还有少数银行,只要资信优质、材料齐全、额度足够,一周内就可以放款。

  
(注:表中为走访数据,仅供参考。近期或存在调整,请以银行实际为准!!谢谢!!)

根据上表调查结果,截止8月19日,镇江17家银行二套房利率与上月相比,上调的达到9家!下调的只有2家,不变的有6家。二套房贷利率目前主流情况是上浮15%-20%。

从调查数据可以看出,目前镇江商贷二套房门槛变高,3家银行二套房首付都达到40%。


(注:表中为走访数据,仅供参考。近期或存在调整,请以银行实际为准!!谢谢!!)

要特别说明一点,在最低首付的比例上,各家银行的贷款额度,要根据客户情况审核,没有硬性结论,请具体详询。

整体分析一下上面的数据,我们可以得出,这几个月来,镇江的银行房贷利率一直在上涨!而且我们也不难发现,2019年房贷利率不仅不会下降,反而有可能继续缓慢上涨。

二、购房成本怎么变?弄清几套房,分类来计算

大家最关心的,还是购房成本的变化。而二套房贷的认定直接影响首付比例,以及房贷利率,先弄清楚很有必要。

在二套房贷款的认定上,镇江银行业界也是秉承支持居民家庭的刚需住房需求,充分考虑到改善型住房的需求。执行“认贷不认房”标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房的,按照首套房贷款政策执行。

1.首套房  以100万总价来计算,最低首付3成  30万元 贷款利率5.39%(4.9%*1.1 上浮10%)
2.二套房  以100万总价来计算,最低首付3成  30万元 贷款利率5.88%(4.9%*1.2 上浮20%)

购房总价=30万元(首付)+60万元(贷款)

在贷款还贷的方面,就有“等额本息”、“等额本金”两种方式。

等额本息还款:作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金还款:这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。


此图为参考示意图

以上图来说,图上红色的部分是利息,蓝色的部分是本金。等额本息(左):随着剩余的本金的减少,利息的比例也会减少。等额本金(右):本金数目不变,但是利息逐渐变少,每月还款的数额就会变少。

PS:网上有房贷计算器,你可以根据实际情况进行测算,并且可以规划每年的还款情况。这不难,作为家庭资产配置的一项重要财务规划,也是有必要掌握的。

三、全国市场变化,现在到底适不适合买房?

简单而言,这段话有两层含义:一是,虽然房贷利率普遍上浮10%-20%,但从历史长周期来看,目前的房贷利率依旧不算高,而且不排除未来继续上浮的可能性;

二是,针对首套房与二套房的差别化信贷政策,还会继续持续下去。不过在利率同步上浮的大背景下,不管是炒房者还是刚需一族,受到的“伤害”并没有多大差别。所谓支持合理购房需求,形式上的意义大于实质。

目前的房贷利率到底算不算高

其实,央行说的没错,在经济的长周期内,目前的房贷利率的确不算高。即便按照上浮20%的水平5.9%来看,也只是相当于三年前的水平。


1991年至2018年房贷利率变化情况

之所以如此,是因为过去几年,货币和信贷都进入大宽松时代。面对经济持续下行的压力,有关方面不断降准降息,释放出庞大的市场流动性,正是这些流动性,支撑起过去这一轮的房价暴涨。

对于刚需买房,你觉得还要慢悠悠犹豫吗?还想再等等,再观望一段时间吗?但银行利率上浮,购房者的买房成本确实在增加,可以这样算一笔平衡帐。

现在新房由于政府压价,一般都会低于真实的市场水平,大致可以算一下,利息成本摊薄到房子面积上之后,房价是什么水平。

如果计入利息成本之后的房屋单价,低于周边二手房水平,或者低于你的心理预期,那么是可以抗一抗的。

四、接下来也有不少新房预计入市,刚需如何买房

镇江刚需买房门槛真的越来越高,镇江房价金字塔顶层房价已达2万元/㎡。随着城市更新发展,镇江各区之间的差距越来越明显,楼市已经有梯队划分。而且,1.2万+以上的高价盘越来越多,细细想来,这也是一种淡淡的忧伤。

价格是刚需买房最关注的的因素,但不是唯一因素,买房就要买资源板块好的房子。产品+地段+资源,才是真正的好房子。

好房推荐↓↓↓
  
中建大观天下

在售情况:目前在售精装层46#,建筑面积约112-140㎡,均价12000元/㎡;49#毛坯高层,建筑面积约109-135㎡,均价11000元/㎡;洋房59#,建筑面积约140㎡,均价12000元/㎡,叠加别墅61#仅有2套上叠,建筑面积约180㎡,均价12000元/㎡,城中墅联排82-85#楼,建筑面积约189-285㎡,均价16000元/㎡。



建筑面积约109㎡两室两厅两卫高层户型


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雅居乐新乐府

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建筑面积约95㎡三室两厅一卫小高层户型


售楼处地址:镇江市京口区小米山路与华润路交汇处
咨询热线:18651287093

佳源鸿润家园

在售情况:在售14#、47#、48#、50#、53#、56#、57#洋房,建筑面积约122-141㎡,均价11600元/㎡,预计后期加推49#、51#、53#、54#、55#洋房,建筑面积约122-141㎡。



建筑面积约122㎡三室两厅两卫洋房户型


售楼处地址:镇江润州金润大道1009号
咨询热线:18651287093

编者按:不管怎么说,刚需贷款买房真的不容易,还是那句话,“刚需一定要在能力范围内,还是早买早好!”毕竟房子不会在原地等你,价格也不会。

但刚需申请房贷时要留有余地,别竭尽全力,否则未来如果基准利率上调时,月供压力有可能压得你喘不过气。

最后,给刚需几个建议:现在买房必须要作两个准备,一是尽可能筹集多的首付款,二是必要的时候降低购房预期,在户型、面积、地段等方面做出一些妥协。

[ 本帖最后由 my0511星河 于 2019-8-20 17:14 编辑 ]